Tegne din bolig eller hytte – slik jobber arkitekten!

Last ned vår brosjyre om prosjekteringsprosessen (pdf)

Oppstartsmøte og tilbud

Arbeidet starter med at vi inviterer dere på et innledende og uforpliktende møte. Her kan dere presentere tomten for oss, si litt om hva slags hus dere ønsker, og fortelle oss når dere helst har lyst til å starte byggeprosessen. Ta gjerne med foto fra tomta!

Rognervegen 4. Alle foto denne side: Kristoffer Wittrup

Vi trenger som regel et sted mellom 6 og 8 måneder fra det første møtet, til vi har alle byggetegningene klare. Fra spaden er satt i jorda til huset er ferdig tar det normalt litt over ett år.

Vi er også interessert i å høre litt om hvor mye penger dere har til rådighet.

Byggekostnad for en enebolig i Trondheim ligger i dag på et sted mellom 30.000,- og 40.000,- kroner per kvadratmeter, avhengig av valgte løsninger.

Arkitekthonoraret for fullprosjektering av en enebolig vil som regel koste en tiendedel av total byggekostnad.

I grove trekk kan man si at 30% av tiden vil gå med på skissering og idémyldring, mens de resterende 70% går til produksjon av arbeidstegninger.

Vi anbefaler alle våre kunder å utfordre idéen om antall kvadratmeter. Et kompakt og planeffektivt hus har større muligheter for høy kvalitet i alle løsninger.

Kanskje kan vi sammen lete etter flerbruksrom, fjerning av alt gangareal og for eksempel halvklimatiserte arealer!

Om dere syns møtet gikk fint, og dere har bestemt dere for at dere ønsker å bruke penger på arkitekt, så sender vi dere gjerne et skriftlig tilbud på tegningsjobben, frem til ferdige skisseprosjekt-tegninger. Sammen med tilbudet ligger også en leveranseliste som viser hvilke tegninger som vil produseres i denne fasen.

Arbeidsmengden for de ulike skisseprosjektene vil erfaringsmessig bli omtrent like store, litt avhengig av tomt og ønsker. Tilbudet for resten av arbeidet kommer vi tilbake til senere.

– da er vi klare til å starte tegneprosessen!

Skisser

Informasjonsinnhenting

Da er tiden inne for å starte skisseringen. Nå trenger vi å vite litt mer i detalj om hva dere ønsker dere. Hvilke type rom, hvor mange rom, hvor mange kvadratmeter, hvilke tanker har dere om materialbruk, dagslys, forholdet mellom ute og inne, de ulike rommenes plassering i forhold til hverandre osv.

Vi ber også ofte også kundene våre om å sende oss en ”hverdagsfortelling”; en enkel beskrivelse av en typisk hverdag for familien. Hvem står opp først, hvordan inntas frokosten, hva kan skje etter middag osv. Et nyttig verktøy for oss når vi skal leve oss inn i hvordan dere skal bo i huset.

Vi fra vår side innhenter kartgrunnlag, reguleringsplan med bestemmelser, kommunedelens arealplan osv. Vi setter oss inn i de kravene tomta og stedet har. I noen tilfeller kan det hende at vi ber om at tomta 3D scannes av noen profesjonelle.

Ved den første befaringen diskuterer vi litt hvilke kvaliteter vi umiddelbart opplever ved stedet, skisserer litt, tar noen bilder og registrerer evt. viktige punkter – som trær, murer, siktlinjer, nabohus osv.

Har dere inspirasjonsbilder fra andre prosjekter dere har sett, så send oss gjerne det! Vi tar gjerne i mot en Pinterest- mappe som oppdateres fortløpende.

Fritidsbolig Lesund

Forhåndskonferanse

Når befaringen er gjennomført og vi har fått inn det vi trenger av underlagsmaterialet så er vi klare til å begynne formingsprosessen.

Vi syns imidlertid det er en fordel om vi kan ta en forhåndskonferanse med kommunen først. Ofte sender vi inn noen enkle skisser slik at kommunen stiller forberedt. I noen tilfeller vil det være hensiktsmessig å vente med forhåndskonferansen til vi har litt flere tegninger på plass, men dette varierer.

Etter møtet vil vi få et referat fra kommunen hvor det står litt om hvilke begrensninger tomta har, og hva vi må være obs på i formingsprosessen ift formelle krav. Her varierer det fra kommune til kommune hvor spesifikk informasjon dere vil få, men referatet blir uansett viktig for prosessen videre.

Skissering

Nå skal alle de viktige valgene tas! Det første vi leter etter er noe vi kaller et konsept på tomta. Et hovedgrep – eller en styringstanke for hvordan vi skal tegne fremover. Her diskuterer og studerer vi forhold som utsikt, innsyn, solforhold, form, adkomst, funksjonsorganisering, høyder, tomteplassering, materialvalg, detaljeringsønsker med mer. Tar vi gode valg her, så vil resten av prosessen bli mye enklere.

Disse rundene med skissering kan ta tid. Her trenger vi innspill fra dere både en og to ganger, slik at vi kan justere oss inn etter deres ønsker og behov.

Hos Agraff har vi mange flinke landskapsarkitekter. Ved å involvere disse tidlig i prosessen sikrer vi en best mulig plassering på tomten, med færrest mulige fordyrende terrenginngrep.

Tegningsproduksjon

Når skissene begynner å falle på plass, og vi er blitt enige om en felles vei å gå, så kan det være lurt med en ny befaring. Nå kan vi starte å visualisere oss hovedgrepet på tomta.

Når vi er enige om hovedgrepet og hvordan huset skal organiseres sier vi at skisseprosjektet er omforent. Vi er enige om at dette er slik vi vil ha det!

Nå starter arbeidet med å lage skisseprosjekt-tegningene. Nå når tegningsproduksjonen er i gang så er det et mål å unngå store endringer på ting som for eksempel plassering i landskapet, arkitektonisk hovedgrep, organisering/ logistikk, høyder osv.

De fleste tegningene blir laget i målestokkene 1:100 og 1:200. Her har
vi målsatt og møblert planer og snitt. Fasadene viser uttrykket på huset og landskapsplan og snitt vil vise forholdet til omgivelsene og generelle høyder.

Disse tegningene er kontrollert opp mot plan og bygningsloven, teknisk forskrift, vegloven, lokale bestemmelser med mer.

Ved å bruke enkle pinner og tau på tomta kan vi nå plassere de ulike rommene. Dette er en fin måte å leve seg inn i prosjektet på.

Hvordan er det egentlig å stå ved kjøkkenbenken?

Rammesøknad

Nå er vi klare for å søke om rammetillatelse!

Agraff Arkitektur har sentral godkjenning, og vi vil stå som ansvarlig søker, og ansvarlig prosjekterende for arkitektur og bygningsfysikk.

I søknaden redegjør vi for prosjektet, vi fyller ut en god bunke med skjema, vi søker om eventuelle dispensasjoner fra myndighetskrav og vi nabovarsler.

En rammesøknad tar normalt 20 timer, men tiden kan avhenge noe av tomtas regulering og hvor hyggelige naboer man har… Om vi ikke har søkt om dispensasjoner, så vil kommunen bruke 12 uker på å behandle søknaden. Om vi har søkt om dispensasjoner så kan saksbehandlingen ta lengre tid, da kommunen ikke lenger har en lovbestemt frist på seg.

Så snart tillatelsen er på plass er vi klare for å begynne å tegne ut detaljene og alt som skal til for å få drømmehuset bygget!

En grundig søknad med en tydelig beskrivelse gjør det enkelt for naboene å forstå hvordan det nye huset vil oppleves.

Samtidig letter det jobben til saksbehandleren hos kommunen.

Tegninger

Tilbud på arbeidstegninger

Nå sender vi dere et nytt pristilbud på hvor mye tid det vil ta å tegne ut alt som bør tegnes ut. Nå vet vi jo tross alt hvordan prosjektet skal se ut (i grove trekk). Tilbudene våre baseres på NS8401 som er en fastprisavtale.

Sammen med tilbudet så får dere en detaljert tegningsliste. Her har vi listet opp alle tegningene, hvilken målestokk de har og hva hver tegning skal fortelle.

I tilbudet vi nå sender ut, skriver vi også en liste over hvilke eksterne konsulenter vi trenger i prosjekteringa. Normalt vil det holde med en byggingeniør, men det kan også være snakk om brann, lyd og vvs rådgiving.

Et sammenhengende og godt detaljert tegningssett gir en mer effektiv og forutsigbar byggeprosess.

Kostnadene ved å planlegge godt vil være minimal i forhold til de kostnadene som kan påløpe på en byggeplass.

Arbeidstegninger

Når vi har diskutert tilbudet, og blitt enige om hvor mye dere ønsker fra oss, så starter selve produksjonsjobben. Nå er en hel rekke valg tatt, og endringer blir fort tidkrevende.

Normalt vil situasjonsplanen som leveres være i målestokk 1:500-1:200. Møblerte planer vil være i 1:50 og vise veggoppbygging, dør og vindusplassering, brystningshøyder på vinduer, fast møblering, føringsveier for teknisk og mye mer.

Snittene vil vise høydene på etasjene, og byggehøydene som er godkjent i forhold til terrenge og omkringliggende bebyggelse.

Fasadene vil vise uttrykket på huset, hvilke materialer som brukes, samt en oversikt over hvilke lysåpninger som er plassert hvor.

Det hender også at det kan være lurt å lage temaplaner, som for eksempel en oversikt over hvor limtre dragere er plassert eller hvordan belysningen i himlingen er løst.

Vi lager utvendig dør og vindusskjema som kan brukes til bestilling av disse. Her står det slagretning, type, overflate, farge, låsesystem osv.

Det kan være fint å også lage skjema for kjøkkeninnredning, innerdører, trapper og rekkverk med mer.

Til slutt er det lurt at vi tegner ut noen av de viktigste detaljene. Hvordan løser vi vindusinnsettingen, hvordan møtes kledningen, hvordan møter bygget bakken, gesims og parapetløsninger osv.

Vi kan også, sammen med en av våre landskapsarkitekter, lage en landskapsplan som viser utearealene i grove trekk. Her finner vi gode løsninger for nivåforskjeller, terrengmurer, trapper, terrasser, overflater, overgannger mm.

Summen av alle de gode, rasjonelle og presise detaljene har en enorm innvirkning på hvordan det endelige huset vil oppleves.

Bygging

Budsjett og entrepriseform

For å få satt opp et godt budsjett må vi dele bygningen inn i noen hoveddeler som for eksempel grunnarbeider, betongarbeider, tømrerarbeider, vvs osv. Et boligprosjekt med normal kompleksitet krever et sted mellom 10 og 15 ulike utførende firma.

Før vi ber om pris fra de ulike fagene pleier vi å sette opp en grovkalkyle basert på egne erfaringstall. Det er denne oversikten som skal gjøre
det lettere for dere å ta gode valg når dere skal prioritere hva pengene skal brukes på. Kanskje er takvinduet over badekaret viktigere enn fulldybdekarm i alle vinduene osv.

Nå har vi et bilde av både totalkostnaden og en idé om hvor pengene bør prioriteres – og vi er klare til å sende ut tegninger og korte beskrivelser til alle utførende fag. Det er viktig at disse arbeidsspesifikasjonene erpresise, slik at feks tømreren vet nøyaktig hva det er han skal prise.

Vi kan enten velge å sende alt til én entreprenør som tar på seg jobben med
å bygge hele huset, eller flere mindre entreprenører som tar hver sin del. Det ene heter en totalentreprise, det andre heter en delt entreprise, og begge modellene har både fordeler og ulemper.

Et godt tilbudsunderlag sikrer at hele huset er priset – én gang. Det er fort gjort at deler av arbeidet faller mellom to fag, og derfor ikke er priset, eller at to fag overlaperø hverandre og at arbeidet derfor blir betalt for to ganger.

Når man velger en totalentreprenør blir man som regel enige om en fast pris som entreprenøren skal ha for å sette opp hele huset. På den måten trenger man kun å forholde seg til ett firma, og i mange tilfeller, kun én person, underveis i hele prosessen.

Totalentreprenøren har etter Bustadoppføringslova forpliktet seg til
å levere spesifiserte ytelser. Står det beskrevet et glasstak, så er det opp til entreprenøren om dette skal leveres som ett glass, eller ti mindre deler. Er det for eksempel kun beskrevet “vegghengt toalett” så betyr det automatisk markedets aller rimeligste variant. Erfaringsmessig så vil endringer underveis i prosssen, i en slik modell, bli uforholdsmessig dyre.

En totalentreprenør tar sjelden eller aldri mindre enn 15% påslag på alle priser. Så dersom huset ditt koster 7 millioner å bygge vil entreprenøren legge på minimum 1 million i påslag, for egen sikkerhet og som vederlag for all administrering og samordning.

Om man derimot velger å skrive kontrakt direkte med hvert av de utførende fagene (delt entreprise), så blir det mer å holde styr på og en mer tidkrevende prosess for deg som byggherre.

Ved å være i direkte dialog med alle utførende fag så kan man sikre kvaliteten i hver eneste leveranse. På den måten har man en mye bedre kontroll over både prosesen og det endelige resultatet. Endringer underveis vil være mye enklere å få gjennomført.

Et fyldig og nøyaktig tegningssett sikrer presise priser og færre fordyrende tillegg underveis i byggeprosessen.

Det er ikke alltid sånn at det laveste tilbudet blir det rimeligste. I noen deler av utførelsen kan det også være hensiktsmessig å la entreprenørene jobbe etter medgått tid.

Agraff har et tett samarbeid med en rekke faste entreprenører innen alle fag. Dette er gode forhold vi har bygget opp gjennom mange år i byggebransjen, og firma vi ønsker å samarbeide med også i fremtiden.

Om dere ønsker å velge en delt entreprise så kan vi bistå med alt fra prisinnhenting, gjennomgang og kvalitetssikring av tilbud, fremdriftsplan, kontraktsmøter,fortløpende budsjettkontroll og byggeplassoppfølging.

Når vi sammen har valgt ut de firmane som skal få oppdraget er vi klare til å søke om igangettingstillatelse.

En søknad om igangsetting tar normalt 4-5 timer. Søknaden lister opp alle utførende fag og dokumenterer kompetanse og ansvar.

Igangsetting og oppfølging

For å sikre god fremdrift på byggeplassen er det viktig at rett arbeid blir utført til rett tid. I noen perioder kan dette kreve daglige møter på byggeplassen. Her er en oppdatert fremdriftsplan et godt verktøy.

Agraff kan fungere som byggherres representant og vi har god erfaring med at all kommunikasjonen mellom byggherre og utførende fag går via oss. På den måten kan dere fortsatt forholde dere kun til en arkitekt, gjennom hele byggeprosessen.

Etter hvert som entreprenørene gjør seg ferdig med sine arbeider, går vi gjennom dette sammen med dere og sikrer at alt som skal være levert er levert, før sluttfakturaer betales. Dette sikrer for eksempel at gravemaskina ikke forlater byggeplassen før terrenget er lagt akkurat slik vi ønsker det.

Erfaringstall fra tidligere prosjekter viser at en middels kompleks enebolig på 150- 180kvm med en byggetid på mellom 8 og 12 mnd vil kreve et sted mellom 300 og 400 arbeidstimer totalt. Her er det viktig med tett dialog hvor vi sammen hele tiden avklarer hva som bør prioriteres av oppfølging.

Tett oppfølging på byggeplassen er helt avgjørende for å sikre at huset blir slik det er tegnet.

Endringer og krav

For å sikre at man holder seg innenfor budsjettrammen i prosjektet anbefaler vi at det etableres rutiner for endringsmeldinger.

Det betyr at alt entreprenørene foretar seg som evt. ikke ligger innenfor prisene som allerede er avtalt krever skriftlig varsel til oss i god tid. Dette kan være alt fra helt uforutsette ting som dukker opp underveis, til endringer og forbedringer som byggherre ønsker seg.

Ferdigstilling

Før dere kan flytte inn i det nye huset, så må vi søke om en ferdigattest. Her vil vi innhente samsvarserklæringer fra alle entreprenørene, hvor de bekrefter at de har utført arbeidet i henhold til forskriften, og så sender vi inn en enkel søknad til kommunen.

Vi kan gjerne gjennomføre en ett-års befaring i huset, sammen med dere. Her går vi gjennom hele huset og sjekker at alt fremdeles er som det skal. Om vi finner feil og mangler så sender vi et mangelbrev til entreprenøren hvor de får beskjed om hva som må utbedres.

Før dere overtar huset er det også viktig at dere får en komplett FDVU-dokumentasjon. Dette er kort fortalt en komplett bruksanvisning for hele huset!

Eneboliger og hytter vi tegner

Bygg

Enebolig Rognervegen

Den spesielle planen gir et variert romforløp med lange siktlinjer. Her vil man oppleve både ro og kompleksitet på samme tid.

Bygg

Fritidsbolig Lesund

Fra båtleia ligner huset en kyststasjon, med en kraftig base av betong mot havet, brede utsiktsdekk og et tilbaketrukket oppholdsrom av tre.

Bygg

Stokkøy matstudio

Et moderne naust med røtter i norsk kystbyggtradisjon. Med verdens beste sjømatråvarer rett ved brygga venter store mat- og naturopplevelser.

Bygg

Josefinesvingen

Josefinesvingen er et innovativt fortettingsprosjekt som bruker tomta 2 ganger. Et frodig og fredelig småhusmiljø deler tomt med en stor dagligvareforretning. Løsninga er et tak som også er et landskap.